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por Fabrício Chicca*

Primeiro, vou estabelecer em caça niquel tv milionario baixar qual segmento vamos focar as discussões, começando pelas questões legais. No texto de 🔔 Carlos Vainer publicado no Blog de Juca Kfouri, o autor refere-se às questões legais expressas por Sônia Rabelo, jurista, no 🔔 Diário do Rio. No primeiro parágrafo, ela não é capaz de expressar com a nitidez necessária quem é o proprietário 🔔 do terreno, que não é a Caixa, um banco público, mas sim um Fundo de investimento imobiliário, portanto fiscalizado pela 🔔 CVM, cujo cotista é o FGTS, administrado pela CEF.

Causa surpresa que a propriedade do terreno não seja explicitada no início 🔔 do texto. Bem como as obrigações de um Fundo de investimento, criado para atuar em caça niquel tv milionario baixar uma Parceria Público Privada 🔔 PPP em caça niquel tv milionario baixar uma área de operação urbana, informações importantes para que se possa discutir conceitualmente o tema em caça niquel tv milionario baixar 🔔 questão.A autora, de fato, e com propriedade, refere-se à Constituição, citando: "é a letra i do art. 5º do Decreto-lei 🔔 3365 que diz: " i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de 🔔 urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, paracaça niquel tv milionario baixarmelhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou 🔔 ampliação de distritos industriais". Contudo, no mesmo artigo 5º, no item "n", lê-se que é considerado utilidade pública "a criação 🔔 de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves". Isso quer dizer que, segundo a constituição um estádio se enquadra 🔔 em caça niquel tv milionario baixar algum dos items acima, possivelmente planos de urbanização visando melhor utilização econômica. Algumas linhas abaixo, no § 1º, 🔔 lê-se que a construção ou ampliação de distritos industriais inclui o loteamento das áreas necessárias à instalação de indústrias e 🔔 atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas.

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O texto indica que 🔔 é factível e previsível que entidades privadas, desde que previamente cadastradas, sejam partes interessadas em caça niquel tv milionario baixar desapropriações, no caso o 🔔 exemplo refere-se a indústrias, mas mesmo assim, trata-se de governo desapropriando área privada para outras entidades privadas. A autora refere-se 🔔 à Constituição como instrumento para prevenir que qualquer poder executivo exerça deliberadamente o direito constitucional à desapropriação sem que haja 🔔 interesse público, cometário justo, mas a Constituição menciona que estádios têm utilidade pública. O restante do texto, uma vez que 🔔 a autora não acerta na questão da propriedade do terreno e desconsidera a PPP, torna a teoria das questões legais 🔔 frágeis e pueris.

Em seguida, o autor refere-se à quantidade de estádios na cidade do Rio de Janeiro, hoje três, e 🔔 depois do estádio do Flamengo, quatro. Três estádios significam que dois clubes precisam dividir um estádio, fato raro no futebol 🔔 moderno e prejudicial a grama. Curiosamente, uma análise rápida e comparativa sugeriria que três estádios não são suficientes.

Em São Paulo, 🔔 cada clube da série A tem seu próprio estádio, além do Pacaembu recentemente privatizado, e de uma dezena de outros 🔔 estádios relevantes na região metropolitana da cidade, como a Arena Barueri, o Anacleto Campanella, o Bruno José Daniel, o Estádio 🔔 Primeiro de Maio, o Canindé, entre outros.No passado o Maracanã abrigava os quatro times da cidade, apesar de todos eles 🔔 também jogarem em caça niquel tv milionario baixar seus estádios (Gávea, Laranjeiras, São Januário e Caio Martins/General Severiano). Além do tamanho do gramado ser 🔔 16% maior, com atletas percorrendo distâncias maiores durante os jogos, a exigência da qualidade dos gramados era mais baixa e 🔔 o no Maracanã era, via de regra, muito ruim. Aquela qualidade não seria possível hoje.

Uma comparação internacional talvez seja mais 🔔 relevante. No Grande Buenos Aires, excluindo a capital argentina, ou seja, em caça niquel tv milionario baixar seu entorno. há 11 estádios para pelo 🔔 menos 20 mil pessoas, dois em caça niquel tv milionario baixar Avellaneda, um em caça niquel tv milionario baixar Banfield, três em caça niquel tv milionario baixar La Plata, um em caça niquel tv milionario baixar 🔔 Lanús, um em caça niquel tv milionario baixar Lomas de Zamora, um em caça niquel tv milionario baixar Morón, um em caça niquel tv milionario baixar Quilmes, um em caça niquel tv milionario baixar Temperley, um 🔔 em caça niquel tv milionario baixar Vicente Lopez, um em caça niquel tv milionario baixar Villa Maipú e um em caça niquel tv milionario baixar Victoria. Portanto, são 24 estádios dentro da 🔔 Grande Buenos Aires, uma cidade comparável em caça niquel tv milionario baixar tamanho, não em caça niquel tv milionario baixar geografia, com o Rio de Janeiro, vale destacar. 🔔 E ainda há outros tantos menores, como em caça niquel tv milionario baixar Sarandí, para 16.000 torcedores;

Londres é outro exemplo, mesmo que seja considerado 🔔 a farta disponibilidade de transporte público da cidade. Não é apenas a casa dos 40 principais times de futebol, mas 🔔 também de centenas de equipes amadoras e semi-amadoras, muitas das quais possuem seus próprios estádios ou campos.Os 11 maiores clubes 🔔 da capital inglesa competem nas ligas profissionais, que incluem as quatro primeiras divisões, totalizando 92 times. Pela capacidade de seus 🔔 estádios, são eles: Tottenham 62 mil, Arsenal 60 mil, West Ham 60 mil, Chelsea 41 mil, Crystal Palace 26 mil, 🔔 Fulham 25 mil e Brentford 12 mil na 1ª divisão; Millwall 20 mil e Queens Park Rangers 18 mil na 🔔 2ª; e Charlton 27 mil e AFC Wimbledon5 mil na 3ª divisão.

Além disso há ainda Wembley, de propriedade da FA 🔔 (Football Association), com capacidade para 90 mil torcedores. Sem falarmos que na cidade existem equipamentos similares com impacto na malha 🔔 urbana, caso de estádios para Rugby como o Twickenham, que comporta 82 mil, além dos mais modestos, Twickenham Stoop e 🔔 StoneX Stadium para 14 e 10 mil torcedores, respectivamente. Ainda olhando para Londres, Wembley sugere o que deveria ser o 🔔 destino no Maracanã: ser administrado pela CBF, mesmo que o texto não tenha comentado sobre isso, vale o destaque.

Outra menção 🔔 contestável refere-se à distância entre os estádios do Maracanã e o futuro, do Flamengo. A cidade do Rio de Janeiro 🔔 tem a maior dificuldade para expansão imobiliária do Brasil. Tratar como insensatez a proximidade entre equipamentos apenas pela distribuição espacial 🔔 é uma teoria que seria reprovada em caça niquel tv milionario baixar qualquer banca de doutorado na Sorbonne ou na UFRJ.

A desigualdade da abrangência 🔔 do transporte público dita uma equação cujo resultado colocará equipamentos dessa magnitude em caça niquel tv milionario baixar locais próximos, onde há acesso relativamente 🔔 abrangente a transporte públicos e grandes vias. Portanto, qualquer urbanista trata as regiões centrais das cidades como áreas ideais, de 🔔 fácil chegada, portanto democratizando o acesso.

O posicionamento do equipamento de acordo com a disponibilidade de transporte público e acesso dos 🔔 torcedores seria mais inteligente do que propor uma distribuição homogênea de equipamentos urbanos, cada um, por exemplo, a 10 km 🔔 de distância uns dos outros. Como seria levar 70 mil torcedores a Guaratiba, ou mesmo a Barra da Tijuca?

Citando Buenos 🔔 Aires novamente, e considerando a geografia menos complexa da cidade, ao redor de La Bombonera (57 mil) há outros três 🔔 estádios a menos de 4 quilômetros de distância. Caso do Tomás Adolfo "Palácio" Ducó, do Huracán (48 mil), e os 🔔 de Avellaneda, Libertadores de America, para 42 mil, do Independiente, e o Presidente Perón, El Cilindro do Racing, para 41 🔔 mil torcedores. Os últimos distam apenas 200 metros um do outro.

Hoje já não é possível realizar eventos de grande porte 🔔 em caça niquel tv milionario baixar São Januário e no Maracanã nos mesmos dias, por questões de circulação e segurança. Mesmo que os estádios 🔔 fossem a 10 km de distância, os eventos não ocorreriam simultaneamente e situação idêntica ocorre com o Nilton Santos, "Engenhão".

Em 🔔 seguida, o autor refere-se a um problema legítimo: a pouca ativação em caça niquel tv milionario baixar dias que não houver jogos. Nesse ponto, 🔔 faltou aprofundar-se mais nas questões urbanas locais, no edital do leilão e nos planos do Fundo de Investimento para o 🔔 terreno. A área permaneceu desocupada por 20 anos, contaminada, murada e abandonada. Confirmamos com incorporadoras que operam no Rio de 🔔 Janeiro o pequeno interesse do mercado imobiliário.

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Com essa perspectiva, há um plano para o terreno elaborado pelo Fundo. Lembremos, o proprietário é um Fundo 🔔 de Investimento que foi criado para ser o braço privado na Parceria Público-Privada (PPP) que desenvolveria a região do Porto 🔔 Maravilha, ou seja, atuaria para desenvolver a região como um fomentador e não um especulador que pode sentar no terreno 🔔 e esperar a melhor hora de colocá-lo no mercado.

No site do Fundo lê-se que "tem por finalidade promover a reestruturação 🔔 urbana da Área de Especial Interesse Urbanístico por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços livres de uso público 🔔 da região do Porto do Município do Rio de Janeiro, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais 🔔 e futuros moradores, e à sustentabilidade ambiental e sócio-econômica da região".

A prefeitura é o "P" que refere-se a parte pública. 🔔 O Fundo tem como objetivo desenvolver a região, fomentar o desenvolvimentoimobiliário, ora como investidor, ora como proprietário de terrenos e 🔔 CEPACS. O mercado nunca absorveu o potencial da região, e com isso, o terreno encalhou. Muito grande para um empreendimento 🔔 comercial ou residencial (117 mil m² antes da desapropriação e 86 mil m² com a exclusão da área do terminal 🔔 Gentileza), não havia como ser vendido pelo valor imaginado pelo Fundo.

Duas questões são relevantes: a primeira refere-se ao potencial construtivo 🔔 originalmente pensado para o terreno, que comportaria torres de escritórios de 50 andares. O potencial construtivo para aquele terreno específico 🔔 foi definido para que o terreno abrigasse torres de escritórios. Mas atualmente, o mercado do Rio de Janeiro tem uma 🔔 vacância de 35% nos escritórios, de acordo com a JLL, empresa imobiliária que emite relatórios periódicos sobre o mercado. Ou 🔔 seja, não há demanda para escritórios, e possivelmente o terreno ficaria vazio por muitos anos.

A segunda questão relevante foi o 🔔 movimento do Fundo para melhorar acaça niquel tv milionario baixarperfomance financeira. Em 2024, quando estava em caça niquel tv milionario baixar estado de iliquidez, seu relatório 🔔 sugeria a venda dos ativos por valores menores do que aqueles pagos originalmente, demonstrando que o terreno não tinha procura.

Para 🔔 tentar viabilizar a comercialização da área, uma consultoria foi contratada para apresentar master plan e estratégia de venda dos ativos 🔔 da área em caça niquel tv milionario baixar questão. O documento, disponível no site do Fundo, sugere o desmembramento do terreno em caça niquel tv milionario baixar quatro 🔔 partes: duas seriam destinadas a projetos residenciais, e duas, de frente para a Avenida Francisco Bicalho, para edifícios de escritórios. 🔔 Confirmamos a informação de que o Fundo iria de fato desmembrar o terreno.

O autor brevemente toca nesse ponto, mas sem 🔔 a profundidade necessária. Enquanto considero legítima a discussão sobre o que seria melhor para a cidade, um estádio ou edifícios 🔔 comerciais e residenciais, o texto falha em caça niquel tv milionario baixar relatar que a parte dos edifícios comerciais não seria lançada nos próximos 🔔 anos e a ativação da região seria comprometida.

A discussão que deveria ser mais aprofundada debateria o que seria melhor para 🔔 a cidade: um estádio, potencialmente operacional em caça niquel tv milionario baixar seis anos, ou edifícios residenciais, com ativação positiva, mas não excelente, já 🔔 que se tratariam de condomínios murados, com entrada única e terrenos vazios, por muitos anos, para futuro desenvolvimento de escritórios.

Além 🔔 disso, edifícios de escritórios têm ativação limitada e, nos finais de semana teriam efeitos reduzidos. A possibilidade de um shopping 🔔 é remota; ainda que todos os terrenos sejam vendidos para residenciais e todos estejam ocupados, a área de influência primária 🔔 medida através de isócrona de cinco minutos, distância dirigindo até o empreendimento em caça niquel tv milionario baixar todas as direções, seria muito fraca 🔔 para os padrões atuais desses centros comerciais. Essa informação também foi confirmada por mim junto a empresas desenvolvedoras de shopping. 🔔 O próprio terminal Gentileza ainda tem 90% de suas lojas vazias, com uma área locável relativamente pequena de 1.770m2.

Por outro 🔔 lado, a ativação que o estádio poderia provocar fora dos dias de jogos é significativa. A localização atrairá turistas e 🔔 haverá um movimento constante, como hoje acontece na sede do clube. Em São Paulo, o Allianz Parque, em caça niquel tv milionario baixar julho 🔔 de 2024 teve 15 mil visitantes, potencialmente gerando 180 mil visitantes ano, o que seria metade dos visitantes do Maracanã 🔔 em caça niquel tv milionario baixar 2024.

É factível que boa parte desses 360 mil também visitem o estádio do Flamengo. O ponto é: estádios 🔔 de futebol, bem geridos, contribuem para a ativação das regiões, apenas existindo em caça niquel tv milionario baixar algum lugar. No caso, em caça niquel tv milionario baixar 🔔 frente a rodoviária do Rio não dá para não considerar o potencial de ativação imediata, mesmo durante as obras.

Para o 🔔 futuro estádio do Flamengo há outras exigências. Um pouco mais de esmero por parte do autor o levaria ao item 🔔 4.2.6 do edital, que exige integração com o entorno, usos diversos ao redor do estádio, como lojas, museu, restaurantes, bares 🔔 e serviços, públicos e privados. Além disso, o projeto deverá prever o desenvolvimento do uso do equipamento, privilegiando uma visão 🔔 urbana de 24 horas de utilidade, durante todos os dias da semana.

Para isso, o edital sugere iluminação, projeção, fachada ativa 🔔 e priorização da mistura de diversas dimensões de Áreas Brutas Locáveis (ABL) com a finalidade de atração de negócios e 🔔 consumidores. O projeto do estádio deverá prever a integração com áreas verdes e espaços livres públicos, promovendo o bem-estar da 🔔 comunidade local, combatendo ilhas de calor usando arborização, paredes verdes e jardins para retenção de enxurradas. Tudo isso exigido no 🔔 edital.

A parte legítima que não foi discutida pelo autor e é continuação da discussão acima deveria ser o debate sobre 🔔 o que seria melhor para a cidade, considerando a realidade: o estádio e todas as exigências acima, ou os terrenos 🔔 vazios ou no futuro edifícios de escritório com ativação limitada e inexistente durante os finais de semana. A contribuição do 🔔 autor seria mais válida se contemplasse a divergência acima. Não apenas discutindo ativação, mas também o comparativo entre arrecadação de 🔔 um estádio contra prédios residencias e comerciais e questões ambientais. Essas discussões seriam mais válidas mas difícil de ser realizadas 🔔 já que teria um caráter especulativo por falta de dados e projeto do estádio.

Há ainda uma questão justa com relação 🔔 ao impacto na mobilidade de vizinhança e ambiental. No trânsito será avaliado quando o projeto for submetido à autoridade local 🔔 - CET-Rio. Sem um projeto, não há como definir qual será, mas imaginar que será alto não é o suficiente 🔔 para determinar êxito ou falha de um projeto. Em universidades essa dedução seria questionada.

É sabido que a CET-Rio é criteriosa 🔔 em caça niquel tv milionario baixar suas avaliações, e acredito que o processo de aprovação desse projeto nesse órgão será o mais complexo. Também 🔔 é sabido que caberá ao Flamengo apresentar um plano operacional, ou seja, qual será a estratégia para os dias de 🔔 jogos, e a CET-Rio poderá exigir alteração do sistema viário. Os custos dessas mudanças não seriam da prefeitura, isso ficaria 🔔 por conta do clube.

O autor parece desconhecer o processo de aprovação de projetos nas empresas de engenharia de tráfego no 🔔 Brasil. Recentemente, do Atlético Mineiro foi exigida uma grande obra viária para a aprovação do seu estádio, com custo de 🔔 R$ 212,4 milhões. Além disso recaíram sobre o projeto custos de aprovação ambiental (R$ 95,3 milhões), social (R$ 12,7 milhões) 🔔 e a obra do estádio propriamente dito (R$ 750 milhões). Belo Horizonte, com dois clubes na primeira divisão, tem três 🔔 estádios, o mesmo número que o Rio de Janeiro, com quatro clubes na primeira divisão.

O edital ainda obriga o clube 🔔 a apresentar um plano de mobilidade que inclua o acesso às estações de transporte de massa e medidas para adaptação 🔔 do novo polo gerador de viagens às conexões de vias urbanas existentes. Esse plano somaria na discussão acima entre estádio 🔔 versus torres de escritórios. Tais exigências não seriam feitas a incorporadoras, comprometendo ainda mais a ativação na hipótese de uso 🔔 do terreno para escritórios.

Outros pontos do edital fazem cobranças ao futuro vencedor não seriam feitas a incorporadoras, como plano de 🔔 desenvolvimento social com a participação das comunidades locais no desenvolvimento do seu projeto. Não se faz, normalmente, tais exigências.

Não há 🔔 dúvida nem discussão sobre a necessidade ou importância de escolas, postos de saúde, mas nenhum desses equipamentos seria entregue pelo 🔔 Fundo que detém o terreno. O que se sabe é que o futebol no Rio movimentou R$ 3,96 bilhões, com 🔔 50,9% do Flamengo, segundo a Prefeitura do Rio. Com seu estádio próprio e potencial de receita ainda maior, é plausível 🔔 acreditar que a prefeitura arrecadará ainda mais e potencialmente poderá investir nos equipamentos necessários. No momento ela não está empregando 🔔 capital nesse processo de desapropriação, mas sim aumentandoa arrecadação em caça niquel tv milionario baixar alguns anos.

Finalmente, um comentário com relação ao lance mínimo 🔔 de apenas R$ 138 milhões. Um laudo pericial foi entregue e aprovado. Minha experiência sugere que o valor está abaixo 🔔 do que poderia ser, mas uma pequena nota, discreta no final do documento, nos lembra: "o custo do terreno não 🔔 considera a descontaminação do mesmo". Mesmo que não custe muito para fazê-lo, contaminação não combina com incorporador, que avesso ao 🔔 risco, tende a diminuir o apetite por locais assim, diminuindo a liquidez e aumentando o risco de ficar desocupado.

Importante lembrarmos 🔔 que o Fundo venderia o terreno em caça niquel tv milionario baixar partes, receberia o pagamento em caça niquel tv milionario baixar anos, talvez de forma parcelada, permutas, 🔔 e mesmo assim parte do terreno poderia permanecer desocupado por anos. Na desapropriação será pago à vista, inteiro, portanto, cabe 🔔 uma conta financeira comparando o pagamento a vista, contra um pagamento futuro incerto.

Outro ponto importante, igualmente negligenciado pelo autor foi 🔔 o acordo feito entre a Prefeitura e o Fundo que, além de expandir o prazo e a área para o 🔔 uso das CEPACS, "perdoou" dívida de R$ 4,3 bilhões que o Fundo tinha com a própria prefeitura. O Fundo não 🔔 pagou o Prêmio pela Opção de Compra (POC) dos CEPACS no valor de R$ 4,3bilhões. O Fundo e o CCPar 🔔 (atual denominação da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto) no dia Em 9 de agosto de 2024, firmaram 🔔 um Instrumento Particular de Transação e Outras Avenças ("acordo").

Essse "acordo" mudou o status do Fundo de iliquidez para liquidez, como 🔔 registrado em caça niquel tv milionario baixar seu relatório anual. Não dá para dizer que o Fundo, na relação entre ele e a prefeitura, 🔔 está sendo prejudicado. Acredito que a prefeitura deve mais explicações com relação a esse "acordo", mas o texto não se 🔔 refere a isso, infelizmente, raso mais uma vez. Aí havia um ponto para ser explorado, esse não se relaciona com 🔔 o estádio nem com o Flamengo, mas com a cidade e os contribuintes. O autor não o fez. Considero alguns 🔔 pontos legítimos no texto, mas que foram negligenciados e pouco explorados, conferindo uma contribuição pobre ao debate.

* professor da faculdade 🔔 de arquitetura da universidade de Victoria em caça niquel tv milionario baixar Wellington na Nova Zelândia - Phd e Mestrado em caça niquel tv milionario baixar arquitetura - 🔔 Pós Graduado em caça niquel tv milionario baixar Real Estate Marketing pela universidade de British Columbia no Canada e líder da pesquisa internacional sobre 🔔 estádio de futebol Stadia.

Texto em caça niquel tv milionario baixar que o autor apresenta e defende suas ideias e opiniões, a partir da interpretação 🔔 de fatos e dados.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do caça niquel tv milionario baixar

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